ביטוח משכנתא לנכים - כל מה שצריך לדעת

לאחר מאבק של שנים, בחודש מאי שנת 2018 אושר חוק בוועדת הכספים של הכנסת שמחייב את חברות הביטוח להעניק ביטוח משכנתא לנכים. הסעיף שאושר הינו סעיף 19ע לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות.

בכתבה שלפניכם סקרנו את הסיבות שהביאו לחקיקת חוק חשוב שכזה, את התנאים, והדרך הטכנית ליישמו

התקופה שקדמה לחוק ביטוח משכנתא לנכים

הטריגר לאישור החוק במליאת הכנסת היה המאבק החריף ומחאתם של הנכים בכל רחבי כל הארץ. חשוב לציין בנקודה זו, כי המאבק הארוך של הנכים הביא להצלחה חלקית בלבד מבחינת הציבור של הנכים בארצנו.

לפני אישור החוק, התקשו נכים רבים לרכוש דירה, כיוון שאף אחת מחברות הביטוח לא היתה מוכנה לבטח אותם בביטוח משכנתא, בעוד שהבנקים לא אישרו משכנתאות למי שלא מבוטח. בכל נותרו הנכים ללא כל פיתרון.

באם כן יצא וחברת הביטוח אישרה את הביטוח העלויות הפכו את הנושא ללא יעיל בעליל, עלות של כ – 800 ש”ח לחודש. היו נכים שיספרו שפנו לשלוש חברות ביטוח שונות, ואלו השיבו להם בשלילה.

עוד דבר שהיה לפני אישור החוק: חברות הביטוח יכלו להחליט על דעת עצמן האם לבטח אדם בביטוח משכנתא או שלאף כלל הכוח היה בידיים שלהם בלבד. במידה ועדיין נתקלים נכים בקשיים מטעם חברות הביטוח, כדאי להם לפנות ליועץ משכנתאות , הוא יכול לייצג את הנכים בצורה טובה יותר מול חברות הביטוח וגם יכול להפנות את הנכים לעבוד עם חברות ביטוח המתמקצעות בסוג כזה של ביטוח.

במידה וחברת הביטוח החליטה לסרב, היא היתה רשאית לסרב, באופן זמני או קבוע, יש פעמים בהם חברת הביטוח מבקשת לראות כי הנכה בריא לאורך תקופה מסוימת ורק אז הם יסכימו לבטח אותו. לעיתים זה שווה את ההמתנה, במידה וניתן.

בהתחלה נעשה ניסיון לפתור את הנושא מבלי לחוקק חוק, אולם אף גוף שקשור לעניין: בנקים, בנק ישראל, רשות שוק ההון וחברות הביטוח, לא היה מוכן לקחת אחריות כלשהי ולכן בסופו של דבר חוקק החוק.

כל זאת, עד שאושר החוק ביטוח משכנתא לנכים.

מה כולל החוק החדש: ביטוח משכנתא לנכים

במסגרת החוק החדש, המדינה תשתתף בעלות של 300 ש”ח מהעלות החודשית של המשכנתא, הבנקים מחויבים לקחת על עצמם את הסיכון של נתינת משכנתא ללא תקופת אכשרה בת שנתיים וחצי. ככה יצא שבזמן הזה למשכנתא לא יהיה ביטוח בכלל, וזה הסיכון למעשה.

ברגע שנקבע על ידי אקטואר של חברת הביטוח שתוחלת החיים של הנכה היא מעל 5 שנים מחויבות החברות לאישור הביטוח.

החוק קבע שאין יותר יכולת לבנק לסרב להעניק משכנתא עקב כך שאין ביטוח לנכה. במידה ואותו נכה קיבל אישור שתוחלת החיים שלו היא מעבר ל 5 שנים, הוא יופנה למסלול של ביטוח שהוא ללא הצהרת בריאות, כאשר הסכום המקסימלי הוא חצי מיליון שקל והמשכנתא היא פי שתיים מהסכום הזה. התקופה של המשכנתא תהיה 15 שנה, וניתן להגיע עם הבנק להסדר ארוך יותר.

חשוב לציין, כי עקב החוק שנחקק חוייבו חברות הביטוח לצאת בכלי החדש הזה, שלא היה קיים בחבילות שהן הציעו ללקוחות קודם לכן, מסלול ביטוח שאינו דורש חיתום כלשהו.

בעת שחוקק החוק הזה הוחזר למעשה חוב של שנים ארוכות של החברה בישראל למול האוכלוסייה הנכה שלה, שעקב הסיטואציה שנוצרה הפכה להיות מופלית לרעה לעומת שאר מקבלי המשכנתאות בישראל.

בשנת 2018 הקצתה מדינת ישראל כ- 5.4 מיליון ש”ח לטובת הפרויקט והוחלט כי לאורך השנים יותאם הסכום בהתאם למידע שיאסף.

החוק עבר בכנסת בקריאה שנייה ושלישית האישור ניתן בקולות גם של חברי כנסת מהאופוזיציה וגם של חברי כנסת מהקואליציה.

המטרה העיקרית של החוק ביטוח משכנתא לנכים היא לאפשר לנכים בישראל לא לפספס את ההזדמנות לרכוש את הדירה בה הם מעוניינים, בהליך פשוט ומהיר, ובכך הם יזכו להיות שווי ערך בבקשתם מול שאר הבקשות למשכנתאות.

במהלך הדיון בחוק עלה החשש כי יבוצע ניצול לרעה של התנאים ע”י אוכלוסיות שלא זכאיות במלוא לקבלו וכי סוגי אוכלוסיות שיכולים לקבל משכנתא במסלול רגיל, בכל זאת יפנו ויבקשו לקבל משכנתא במסלולים כאלה.

עוד שהיה בדיונים, רשות שוק ההון העידו כי במחקר שבוצעו נמצא כי בכל שנה יש בין 1,500 ל 2,000 מבקשי משכנתא מסורבים ערב סיבת חוסר האישור של הביטוח.

בנוסף, במסגרת החוק, רשות שוק ההון תבצע את הפיקוח על חברות הביטוח שהם אכן מספקות את המוצר הראוי, ותיצור רשימת ספקים של אקטוארים אובייקטיביים.

אתגרים נוספים, מעבר לאלה שטופלו במסגרת חוק ביטוח משכנתא לציבור הנכים:

1. אתגר נוסף לקבלת משכנתא לציבור הנכים היא כי לעיתים הבנקים לא רואים קצבה חודשית כהכנסה, במידה ומדובר בקצבה זמנית ולא קבועה הבנק בכלל לא שוקל זאת, וזה למרות שמדובר בהכנסה ככל הכנסה אחרת
2. מוגבלויות שאינם מאפשרות חתימה על משכנתא – במידה ולוקח המשכנתא אינו יכול לחתום בעצמו על הבקשה וכי הוא תלוי באפוטרופוס, התהליך עלול להיות מסורבל ומסובך ויכול לארוך הרבה מאוד זמן, ולהידרש על ידי בית המשפט לעמוד בכל מיני קריטריונים
3. במטרה למחזר משכנתא יש גם לבצע חידוש של ביטוח החיים, מי שהנכות קרתה לו לאחר שלקח את המשכנתא הראשונה וכעת הוא מעוניין למחזר אותה הוא עלול להיתקל בסירוב של חברת הביטוח לבטח אותו מחדש וככה גם לא יוכל למחזר את המשכנתא

מדוע קיים האתגר באישור פוליסת ביטוח משכנתא לאוכלוסיית הנכים בישראל?

הסעיף שמדבר על ביטוח בריאות בפוליסת משכנתא של המבוטח, בה להתמודד עם מצבים בהם לוקח המשכנתא נפטר ועדיין קיים חוב גדול לבנק. בגלל שהמשכנתא זוהי הלוואה שניתנת לאורך זמן, מצב שכזה עלול אכן להתרחש.

המטרה בביטוח הזה היא למנוע מצב שמישהו מבני המשפחה נפטר, ונגיד שהוא היה המפרנס הראשי, וכעת המשפחה נותרה ללא כסף ואין להם שום דרך לשלם את התשלום החודשי עבור המשכנתא, מה שיכול לגרור פינוי שלהם מהדירה.

הבנק מהצד שלו חשוף פה באי קבלת החזרים עבור הכנס ולכן עלול להגיע למצב שהוא חייב לפנות את המשפחה ולהעמיד את הכנס למכירה, בשביל לכסות את שאר התשלומים שנשארו ללא כיסוי.

התנאים לחוק ביטוח משכנתא לנכים:

• תוחלת חייו של המבוטח אושרה ע”י אקטואר של חברת ביטוח והיא עולה על 5 שנים.
• חברת הביטוח יכולה להחליט שאינה מאשרת ביטוח חיים עקב מוגבלות עם זאת עליה להפנות את המבוטח למסלול של ביטוח חיים ללא חיתום, זאת אומרת שהוא לא נדרש למלא הצהרת בריאות.
• סכום המקסימום של המשכנתא יהיה כפול מסכום הביטוח עצמו שקיבל אותו הנכה. חברת הביטוח יכולה לתת לנכה כיסוי לחצי מיליון שח ולכן הוא יכול לקחת משכנתא של מיליון ש”ח.
• זמן המשכנתא 15 שנה, וניתן להחליט אחרת מול הבנק עצמו. מול הבנק יוכל הנכה להאריך או לקצר את התקופה, והבנק ידון באופן פרטני בבקשתו.
• למרות לביטוח ללא חיתום בעל תקופת אכשרה, הנ”ל לא רלוונטי במקרה הזה והנכה מבקש המשכנתא לא יפגע.
• בתקופה הזאת של האכשרה תשתתף המדינה בעלות חודשית של 300 ש”ח.

זכויות משכנתא נוספות לנכים:

1. אגרות – נכה מסיבות עבודה לא צריך לשלם אגרות מקרקעין מסוימות, לצורך קבלת ההטבה עליו לגשת ללשכת המקרקעין הקרובה לאזור מגוריו כאשר הוא מצויד במספר גוש וחלקה.
2. ניקוד – מי שנכה ועוד אין לו דירה, זכאי לקבל עוד 200 נקודות סיוע בלקיחת משכנתא שניתנות ע”י משרד הבינוי והשיכון. וזה מחולק לקטגוריות: מי שיש לו נכות לצמיתות של 57% או יותר, מתחיל מרמת ניקוד של 1,600 נקודות וזכאי למשכנתא שהבסיס שלה הוא 96,190 ש”ח. באם מדובר בבני זוג ששניהם נכים גם ב 75% ומעלה יש להם נקודות זכות של 2,200 וסכום משכנתא שהם זכאים אליו עומד על 161,665 ש”ח. מי שמרותק לכיסא גלגלים זכאי אף הוא ל 2,200 נקודות זכות ולמשכנתא בסיסית של 161,665 ש”ח. נכה עולה יחיד בדרגה א’, או נכה ותיק זכאי לכמות נקודות מינימאלי של 1,500 ולבסיס משכנתא של 85,250 ש”ח. נכה עולה יחיד בדרגה ב’ או נכה ותיק יחיד, זכאים ל2,000 נקודות זכות והחזר משכנתא של 139,825 ש”ח. משפחה של עולים שהם נכים בדרגה א’ זכאים ל 1,900 נקודות זכות ומשכנתא בסיסית בריבית בסכום של 128,930 ש”ח. משפחה של עולים נכים דרגה ב’ זכאים ל 2200 נקודות מינימליות ו 161,665 ש”ח.

למרות העזרה המוענקת ע”י משרד השיכון, חשוב לציין כי עדיין הנכים צריכים להביא הון עצמי לצורך קבלת משכנתא, ולכן כדאי תמיד להתייעץ עם מומחים בנושא. יועצי משכנתאות יוכלו לסייע להרכיב את העיסקה המשתלמת ביותר. אם רוצים לקחת משכנתאות במסלולים אחרים, לדוגמא כאלה שלא צמודים למדד, אז לא כדאי להשתמש בהטבות הניתנות.

הטבות בדיור לנכי ביטוח לאומי – נפגעי פעולות איבה:

המוסד לביטוח לאומי מסייע לאוכלוסיית נפגעי פעולות איבה במתן סכום לרכישת דירה ראשונה. ההטבה ניתנת אך ורק לנפגעי פעולות איבה והיא תלויית סוג ודרגה של נכות. וגם פה יש תנאים בהם צריכים לעמוד: הדירה יכולה להיות ממוקמת בקומה נמוכה בלבד מבלי להשתמש במעלית לצורך הגעה אליה, וניתן לרכוש דירה בקומה שנייה עם מעלית.

הסכום הינו חד פעמי. במידה ומדובר בנפגעי פעולות איבה בעלי דירה שרכשו לפני שנפגעו, מעוניינים להחליף דירה, גם פה המוסד לביטוח לאומי משתתף, במידה ומדובר ברכישת דירה שממוקמת בקומה נמוכה יותר מהדירה הנוכחית שבבעלותם, גובה הסכום שניתן הוא 51,400 ש”ח וגם זה מותנה בדרגות נכות שונות.

משכנתא לנכה ביטוח לאומי – נפגעי פעולות איבה, הטבות נוספות:

• לא צריכים לשלם אגרה לרישום משכנתא. מדגרות 20% נכות ויותר.
• הנחה על מס רכישה, מדרגות נכות של 19% ויותר.
• אי תשלום דמי הסכמה, עבור העברת מקרקעין לנכים בדרגת נכות 50% למי שיש לו נכס בדמי חכירה והמגורים שם הוא קבוע.

פעמים בהם חברות הביטוח מסרבות לאשר ביטוח חיים:

שני הצדדים חייבים בהצהרת בריאות תקינה. יש פעמים בהם חברות הביטוח לא מאשרות ביטוח משכנתא לנכים וזה בגלל מחלה היסטורית בכלל.

ועוד דבר, שני בני הזוג מחוייבים בביטוח משכנתא, ולכן אי אפשר להסתמך רק על אחד מהם.

מהסיבה הזאת, טרם לקיחת משכנתא, יש לוודא שאכן ניתן לקבל ביטוח משכנתא וזאת לפני שמתחייבים מול קבלנים ותשלומים למיניהם.

סירוב לבטח נכה בביטוח רגיל – התהליך:

על חברת הביטוח לחזור למבוטח עם הודעת הסירוב תוך 15 יום, עליה לפרט בפניו את הסיבות לסירוב, להסביר לו כי יש לו את הזכות לערער על ההחלטה ולפנות לממונה על הביטוחים, בנוסף, עליה לידע את הנכה כי הוא רשאי לפנות לקבלת סיוע חודשי מהמדינה בעת רכישת ביטוח חיים לנכה.

עקרונות חוק ביטוח משכנתא לנכים

• הזכאים הם רק מי שבעל מגבלה ש”מקצרת חיים” עם זאת צריכה להתקבל החלטת אקטואר לגביו כי יחייה יותר מ 5 שנים.
• אך ורק לגבי מי שמעוניין לרכוש דירה אחת ראשונה ולא דירה נוספת.
• סכום משכנתא אפשרי – עד מיליון ש”ח
• תקופת משכנתא מקסימאלית – 15 שנים
• ביטוח החיים יהיה בלי חיתום, קרי בלי הצהרת בריאות של המבוטח
• תקופת הכשרה לביטוח הינה 2.5 שנים
• אין אפשרות של חברת ביטוח כלשהי לסרב לבטח נכה העומד בתנאים הללו

התהליך של רכישת ביטוח חיים ללא הצהרת בריאות:

1. המועמד מבקש להיות מבוטח בביטוח חיים
2. אם נענים בסירוב מחברת הביטוח, וזה במסגרת 15 יום, ויש עמידה בתנאי החוק, חברת הביטוח לא יכולה לעמוד מאחורי הסירוב שלה, וחייבת לאפשר לכם להצטרף לביטוח.
3. באם חברת הביטוח לא חזרה אליכם עם תשובה תוך 15 יום היא צריכה לאפשר לכם להצטרף לביטוח משכנתא רגיל.
4. לאחר קבלת האישור לביטוח משכנתא – אפשר להתחיל כבר את תהליך לקיחת המשכנתא מול הבנק עצמו, ואין צורך להמתין לביצוע הביטוח בפועל.

חשוב לציין כי החוק דואג גם לחברות הביטוח:

1. חברת הביטוח יכולה לדרוש איזה סכום שהיא מחליטה עליו כעלות ביטוח משכנתא במקרה הזה
2. הביטוח הוא עבור רק חצי מהסכום המשכנתא המאושרת, קרי חצי מיליון בלבד, ככה שרוב הסיכון עובר למעשה לבנק

למי שאינו מעוניין להפעיל את החוק, יש מספר פתרונות אחרים:

1. ביטוח משכנתא דרך הבנק, כיוון שלבנק יש אינטרס לתת משכנתא למבוטח, הוא גם יכול ללכת לקראתו עם הביטוח למשכנתא, יש לקחת בחשבון פרמיות גבוהות יותר
2. פנייה לחברת ביטוח שמתמחה במשכנתאות זה יכול לסייע מאוד לתהליך קבלת המשכנתא
3. ערבים – שמוכנים לקחת אחריות למי שלא יכול לקבל ביטוח משכנתא, הערבים למעשה מאפשרים למשכנתא לנכים ללא ביטוח חיים
4. לעיתים מספיק לבצע רק ביטוח תאונות אישיות, ועל סמך זה הבנק יאשר את המשכנתא. שימו לב כי, הסכום החודשי של ביטוח כזה, בעיקר למי שנכה, גבוה.
5. ויתור של הבנק לביטוח משכנתא של אחד מבני הזוג, ככה שאם רק אחד מבני הזוג נכה והבנק מוכן לוותר לו, אז זה יכול להיות כדאי
6. הגדלת ביטוח הקצבה לשארים – בקרן הפנסיה בהחזרים העתידיים כגודל המשכנתא ואז הבנק עשוי לאשר את המשכנתא ללא הביטוח.

כיצד מחושבת פרמייה לביטוח חיים:

בעת החישוב מסתמכים על מספר פרמטרים:

1. גיל
2. עישון כן או לא
3. פעילות תדירה של ספורט אתגרי
4. גובהה המשכנתא המבוקשת
5. מצב בריאותי היסטורי

2 מסלולים בביטוח משכנתא לנכים:

1. ללא חיתום – קבלה אוטומטית של הביטוח, והמחיר הוא – עלות ביטוח משכנתא גבוה מאוד, בהשוואה לתעריפים הרגילים. ויש עוד הגבלות, הסכום לביטוח מוגבל, השנים הראשונות מכוסות עבור אירוע שהוא תאונה בלבד. ועוד דבר הוא שהסכום של הפרמייה קבוע ולא קטן כמו בביטוח משכנתא רגיל שהסכום קטן עם השנים. יש לנושא הזה עוד השלכות, במידה וחס וחלילה המבוטח נפטר, המוטבים יקבלו את העודפים הללו.
2. ביטוח של תאונות אישיות – מתוך מספר ההגנות הקיימות בביטוח מסוג זה, הרלוונטית למשכנתא היא ההגנה מפני מוות כתוצאה מתאונה. חשוב לציין כי מראש הסכום החודשי גבוה ובמקרה הז הוא כן יורד עם השנים.